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沉浮的博客

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从荷兰“以房养老”经验看中国风险  

2013-10-04 07:29:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以房养老

正当中国政府跃跃欲试地推广“以房养老”模式的时候,地球另一端的荷兰的很多老人正吞食着这一模式所带来的苦果。连年的经济危机使得荷兰的房价一跌再跌,当年指望着靠提前支取房产的剩余价值来颐养天年的老人现在不得不面临着债台高筑、被迫卖房的困境。
我们这里说的“以房养老”,又叫“倒按揭”或“反向住房抵押贷款”,在荷兰已经有几十年的历史,然而真正流行是从房价节节高涨的上世纪90年代开始。那时候很多老人都拥有房产,房贷已基本偿清或完全偿清,房子也在不断地增值,然而手中的养老金和积蓄却为数不多,希望有更多的现金用于周转或过上更好的晚年生活。在这种大环境下,银行或其他金融机构向这些老人们频频抛出橄榄枝,推销其“倒按揭”金融产品。
荷兰的“倒按揭”(Opeethypotheek)其实就是将房子的剩余价值提前套现。所谓房产剩余价值就是房产现价减去未偿房贷。通常来说,只要房子不卖,房子的剩余价值就被困住,无法取出来享用。通过“倒按揭”,老人们可以以房产作抵押向金融机构贷款,金融机构会对房产的现价、借款人年龄、生命期望值等因素进行评估,然后一次性或分批向老人支付钱款。老人则可以一直留在房子里居住直至去世。当然老人们也必须为这笔贷款支付利息,然而由于他们已用房子做了抵押,利息会相对较低,但通常利率是不固定的。利息可以累加在每月的贷款金额上面,也可以由借款人分开支付。金融机构还会给贷款金额设一个上限,一般是总贷款金额(倒按揭贷款+未偿房贷)不超过房产价值的75%。一旦贷款金额达到这个上限,借款人要么必须偿还额外的贷款,要么必须提前卖房。
一场突如其来的金融危机打碎了美梦
在房产市场一片大好的年代,这样一套模式无疑看来是双赢:老人们提前享用了房产的剩余价值,提高了晚年的生活质量;金融机构赚到利息。然而,这一如意算盘却被一场突如其来的金融危机给打得粉碎。
1995-2008年间,荷兰的房价平均上涨了250%,这其中很大的一个原因是政府的房贷利息退税政策以及银行宽松的放贷政策,人们借钱太容易,有钱没钱的都去买房,一路推高了房价。那时的人们普遍都认为房价会这样一路高涨下去,买房就是最好的投资。然而2008金融危机的爆发戳破了房产市场的泡沫,目前的荷兰房价平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前“倒按揭”的老人便成为房价下跌的牺牲品。到底这些老人是如何因“倒按揭”陷入困境的呢?我们在这里举个例子(数据来源:Geld&Recht 网站):
2005年,寡居的范加尔女士达到了法定的退休年龄(65岁),可以开始领取国家养老金(AOW)。然而由于她此前没有工作过,国家养老金是她唯一的收入来源,而且她也没有什么积蓄。不过值得欣慰的是她还有一处价值24万欧元的房产,只剩下4万欧元的贷款还没还清。为了让生活能够过得宽裕点,她希望在有生之年能享受到房子的剩余价值。当然她也不想把房子卖了,她希望能继续住到去世为止,于是“倒按揭”成了一个理想的选择。
按规定,银行打算借给她相当于她房产价值75%的贷款用于养老,也就是18万欧元。这笔钱再减去4万欧元的未偿房贷,最终银行将借给她14万欧元。另外,由于范加尔女士手头紧张,无法支付这笔钱的利息,因此这些利息被加算到贷款上。
银行建议范加尔女士此后每个月支取500欧元,支取年限16年,利息为5%。这16年中她总共将收到9万6千欧元用于养老,再加上这些年的要付的利息,16年后她房子的剩余价值正好被吃空。
一切听起来都计划得相当完美。然而范加尔女士没有想到的是她面临着三个主要的风险:
风险1:

房价没有象预期中的持续上涨,反而是下跌,正如荷兰近几年的情形一样。假设范加尔女士的房价下跌了15%,那么她的“倒按揭”上限将由之前的14万欧元下降至11万3千欧元(75% x ? 204000 - ? 40000 = ? 113000)。如果她还是象先前一样每月支取500欧元的话,不到13年她就达到了银行规定的上限。如果她78岁还健在的话,她就面临着要被迫卖房的困境。

风险2:

通常 “倒按揭”的利率为浮动利率,利率有可能升高。假设范加尔女士的“倒按揭”利率由5%上升到8%的话,那么她房子的剩余价值也会在13年内被吃空,而且她的未偿房贷的利息也有可能升高。如果照这样利滚利,范加尔女士很可能在70几岁高龄被强制卖房。

风险 3:

老人可能比银行预期的活得长。银行当时的建议是在范加尔女士的寿命为81岁的假设上做出的,如果范加尔女士到了81岁还健在的话,即使房价和利率都没有变化,她也已把房子的剩余价值吃空。这之后她要如何生活呢?她如果不卖房的话,她必须自己支付14万“倒按揭”的利息,因为这部分利息已经无处可加。这样她将每个月另外支付583欧元的利息,再加上500欧元的贷款,总数已经超过她的养老金。这个时候唯一的出路只有在很短的时间内卖房了,可是卖房后她住哪?
在现实中,可怕的后果有时比上述例子中的还要来得快。荷兰知名的消费者权益电视节目Tros Radar就于今年三月报道了几位因“倒按揭”深陷困境的老人的故事。其中一位仁森女士于五年前用居住了25年的房子给银行作抵押进行“倒按揭”,当时她被告知她的房产价值50万欧元,她今后不用每月偿还剩下的房贷,房贷的利息被分开来计算,这些等到今后卖房的时候再偿还。然而刚过五年,仁森女士却被告知她的房子如今只值33万欧元,她的贷款连本带息已经达到了房价75%的上限,她要么每月还钱填补这一窟窿,要么卖房还贷。仁森女士如今不仅没能提前享受到房产剩余价值所带来的好处,反而每月要支付比以前更多的还款。
荷兰的经验教训
荷兰住宅业主协会(Eigen Huis)新闻官Hans W. André de la Porte向荷兰在线记者介绍了“倒按揭”在荷兰实行的这些年里一些经验教训。De la Porte称,虽然老人们因此被骗的事情并不多见,但很多老人没有很好地被告知或者干脆不理解其中存在的风险。他强调,人们在决定“倒按揭”之前必须好好想清楚后果。“很多人需要好的建议,然而最终作决定的还是自己,其他人无法为你作决定。如果你打算‘以房养老’的话,你必须清楚地知道和理解其所带来的后果:比如你给子女留下的遗产将减少;如果贷款达到规定的上限,利息将无法再加算到贷款金额之上,你要么还钱填补窟窿,要么卖房等等。”
De la Porte还介绍到,“倒按揭”有它的缺点:首先,房产的剩余价值逐渐减少,而按揭贷款金额不减反升;其次,老人们的遗产变少了,而房产往往又是最大的一笔遗产,“因此,老人们在决定‘倒按揭’时应该和家人商量。”
那么到底老人们有没有能力做这么难的决定呢?De la Porte表示,这得依情况而定。“如果老人们被很好地告知和理解相关风险,还是有能力做决定的;如果老人们缺乏足够的信息、无法理解其中的风险,那么做这样的决定还是有困难的。”
 
据De la Porte介绍,“倒按揭”如今在荷兰几乎已成为明日黄花。自2008年经济危机爆发以来,由于房价下跌、风险过大,银行对这项业务不再充满热情,很多金融机构干脆不再提供“倒按揭”产品。在这种情况下,那些希望“以房养老”的老人们也没有了可以将房产价值提前兑现的选择。据荷兰住宅业主协会网站介绍,荷兰有约30万户养老金收入低的老年家庭,他们的大部分财产往往就是他们的房子。为解决这一问题,该协会连同银行、保险公司、养老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了一个“以房养老工作组”,致力于想出更好的“以房养老”点子,然而到目前为止还没有很好的方案出炉。
从荷兰的经验和教训我们可以看到,“以房养老”作为一个应对老龄化社会的思路本无可厚非,然而在具体实践过程中要设计出一套安全、有保障、风险低、可持续的“以房养老”方案却不是一件易事。房市蓬勃、房价飞涨的时期正是人们对这一模式充满乐观和期待之际,一切听起来都像是一首美妙的乐曲,但是越是这个时候越要保持清醒的头脑,作为消费者应清楚地认识到其中的风险,慎重做决定。而政府也应担负起监督和指导的职责,对金融机构的活动进行规范,向民众提供全面的信息、提醒其中存在的风险,而不是一味地进行片面的推荐和宣传,并应同各相关机构合作努力探索出一套适合本地情况、安全、可靠的方案和做法。

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